|
In de praktijk vragen veel mensen zich af op welk moment er nu een overeenkomst is gesloten bij de aankoop van een woning. Hierna wordt op deze vraag vanuit de juridische praktijk een antwoord gegeven alsmede worden er wat aanvullende praktische handvatten gegeven .
Wanneer is er sprake van een definitieve koopovereenkomst?
Er is tussen de koper en de verkoper een definitieve koopovereenkomst gesloten als de betrokken partijen overeenstemming hebben bereikt over de aan te kopen woning, de te betalen prijs en de datum waarop de woning wordt overgedragen. Het betreft aanvankelijk vaak eerst een mondelinge afspraak en hiermee is de koopovereenkomst nog niet tot stand gekomen. Het schriftelijk vastleggen van de afspraken is dus van zeer groot belang daar dan eerst de overeenkomst tussen partijen tot stand komt. Na de dag van de ontvangst van de overeenkomst heeft de koper altijd 3 dagen bedenktijd om zonder verdere reden de overeenkomst te ontbinden. Hiermee gaat de overeenkomst teniet. Gaat het om een koopwoning gebouwd onder GIW-garantie dan geldt zelfs een bedenktijd van 7 dagen. Voor alle duidelijkheid: de bedenktijd geldt alléén voor de koper. De verkoper is na het zetten van zijn handtekening verplicht om te leveren.
Een keerzijde van de medaille is dat, nu een mondelinge overeenkomst niet meer geldig is, de verkopende partij ook niet aan een mondelinge afspraak is gebonden. Als de verkoper toezegt te verkopen voor 250.000 euro, maar hij krijgt voordat de zaak op schrift staat een beter aanbod, is er niets dat hem tegenhoudt met de hogere bieder in zee te gaan. Daarom kan het voor de koper geen kwaad zaken snel schriftelijk vast te leggen.
Voorbehouden in de koopovereenkomst
Door partijen wordt vaak gesproken over een voorlopig koopcontract. Het voorlopige karakter van de afspraken houdt in dat in de overeenkomst ontbindende voorwaarden zijn opgenomen Als deze voorwaarden optreden wordt de koop alsnog ontbonden. Deze voorwaarden kunnen te maken hebben met de financiering, het verkrijgen van vergunningen en bijvoorbeeld de verkoop van de oude woning van de koper. In die gevallen (de bank weigert medewerking aan financiering van de aankoop, de gemeente verleent geen vergunning voor verbouwing en de oude woning van de koper wordt niet verkocht) levert het inroepen binnen de in de overeenkomst opgenomen en dus overeengekomen termijn het resultaat op dat de koop automatisch wordt ontbonden.
Bescherming
Aan de koper komen nog meer mogelijkheden toe. Wie bijvoorbeeld in januari een huis koopt en afspreekt dat de overdracht pas enige maanden later zal plaatsvinden, kan er voor kiezen de koop via de notaris te laten vastleggen in de openbare registers bij het Kadaster.
Dit biedt de koper gedurende zes maanden een betere bescherming tegen levering van de verkoper aan een hogere bieder, faillissement van de verkoper en eventueel beslag op de woning.
Kopers van een nieuwbouwwoning hebben het recht om een bedrag ter grootte van 5 procent van de aanneemsom in te houden op de laatste termijnbetaling. Dit bedrag moet dan bij de notaris in depot worden gestort. Het depotbedrag geldt als een stok achter de deur om de aannemer te dwingen eventuele gebreken snel te repareren.
Kopers van een woning kunnen niet meer worden gedwongen tot het vooruitbetalen van de koopprijs. Wel kan de verkoper eisen dat een bedrag van maximaal 10 procent van de koopprijs bij de notaris in onderpand wordt gegeven.
Waarborgsom en boete
In de meeste koopovereenkomsten is opgenomen dat de koper de genoemde aanbetaling in de vorm van onderpand moet doen. Hij moet een waarborgsom betalen. Als de koop niet doorgaat door toedoen van de koper en dus niet zijnde een beroep van de koper binnen de termijn op de overeengekomen ontbindende voorwaarden, dan zal de koper deze waarborgsom in de vorm va neen boete aan de verkoper moeten voldoen.
mr. Robert Kleij
februari 2008
| 
